Eladásra és vételre vonatkozó adózási és illetékfizetési jogszabályok
Ingatlan eladásakor keletkező adófizetési kötelezettség
A lakás eladással kapcsolatban az elmúlt években új adójogszabályok léptek életbe. A legfontosabb SZJA törvény változás az ingatlan átruházásából származó adóköteles jövedelem számításának változása. Az alábbiakban erről nyújtunk tájékoztatást.
A magánszemély ingatlanértékesítésből és vagyoni jog átruházásából származó jövedelmét a bevételből kiindulva, a költségek és a tulajdonban tartás időszakát figyelembe véve kell meghatározni. Ezen jövedelem és az adójának megállapításáról a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (a továbbiakban: Szja tv.) 59-64. §-ai rendelkeznek.
2008. január 1-től a lakásszerzési kedvezmény megszűnt. Eszerint lakóingatlan-eladásból származó jövedelmünk számításakor bevételünket csökkenthetjük annak megszerzésére, felújítására fordított kiadásainkkal, ám nem csökkenthetjük ugyanezt a jövedelmünket egy másik lakóingatlan vételárával.
A lakóingatlanok átruházásából származó jövedelem adóköteles időszaka harmadára csökkent, tehát lakások esetén a szerzést követő tizenötödik év helyett már az ötödik évtől nem kell jövedelemként figyelembe venni. (A nem lakásingatlanok átruházásából származó jövedelmek adóköteles időszaka továbbra is 15 év marad. Pl.: garázs, üdülő, zártkert, stb.) az ennél rövidebb ideje vásárolt lakóingatlan esetében pedig csak a keletkezett haszon bizonyos százaléka után kell adót fizetni. Tehát az akkori vételi és a mostani eladási ár különbözete (amennyiben többért adjuk el, mint a szerzési érték) az adószámítás alapja. Beszámításra nincs lehetőség, ezt minden esetben ki kell fizetni (kivétel *-gal jelölt).
Így tudja kiszámítani a fizetendő adót:
A lakóingatlan jelenlegi eladási ára – az ingatlan szerzési ára (5 éven belüli vásárlás esetén)- igazolható ráfordított költség= adóalap.
A 2013. évi ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából keletkező, a leírt módon kiszámított jövedelem után 16 százalék személyi jövedelemadót kell fizetni.
2013. évi lakóingatlan-átruházás esetén a számított összegből a szerzés időpontjától függően, évenként csökkenően, a következők szerint számított összeg minősül jövedelemnek.
A szerzés éve A számított összeg %
2013. 0. év 100
2012. 1. év 100
2011. 2. év 90
2010. 3. év 60
2009. 4. év 30
2008. 5. év 0
A 2008. évben vagy azt megelőzően megszerzett lakás céljáró szolgáló ingatlan 2013. évi értékesítése esetén már nem keletkezik adóköteles jövedelem.
Abban az esetben, ha az értékesített ingatlan eredetileg (szerzéskor) nem minősült lakásnak, lakóháznak, de az eladás időpontjában az ingatlanügyi hatóság (földhivatal) nyilvántartásában már ekként szerepel, akkor az adókötelezettségre a lakásra vonatkozó szabályokat kell alkalmazni.
Az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételből levonható költségek a következők:
– megszerzésre fordított összeg, és az ezzel összefüggő más kiadások;
– értéknövelő beruházások;
– a szerzési időponthoz tartozó bevételrész arányában az átruházással kapcsolatos kiadásokat, ideértve az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeget is.
Nem lehet a bevételből levonni azokat a kiadásokat, amelyeket a magánszemély az önálló tevékenységből származó bevételével szemben számol(t) el költségként. Például, ha a magánszemély olyan ingatlant értékesít, amelyet korábban bérbe adott és a tevékenységgel kapcsolatban az épületre értékcsökkenési leírást számolt el, akkor nem számolható el költségként a megszerzés összegből az értékcsökkenési leírás alapján elszámolt érték.
A kiadásokat számlával, okirattal kell igazolni!
Így, ha kiszámoljuk, mennyi a fizetendő összeg, láthatjuk, hogy az esetek többségében nem érdemes kivárni az 5 év elteltét az eladással.